Preço de custo, preço fechado ou empreitada: Qual o melhor regime para seu empreendimento?

No momento de estruturar uma incorporação imobiliária, uma decisão essencial envolve a escolha do regime jurídico e contratual da obra. Mais do que uma mera formalidade, essa escolha influencia diretamente a responsabilidade civil e financeira da incorporadora e define claramente a relação estabelecida com os adquirentes das unidades autônomas.

A Lei 4.591/1964 prevê três regimes fundamentais para incorporação imobiliária: Regime de Administração (preço de custo), Empreitada e Regime de Preço Global (preço fechado).

Neste artigo, detalhamos cada uma dessas modalidades para auxiliar na decisão mais estratégica e segura para o seu empreendimento imobiliário.

Regime de Administração (Preço de Custo)

No regime de administração ou preço de custo, a incorporadora atua como mandatária dos adquirentes das unidades imobiliárias. Não há uma venda propriamente dita, mas um acordo em que os adquirentes pagam exatamente o custo da construção acrescido de uma taxa de administração para a incorporadora.

Nesse modelo, os adquirentes assumem integralmente o risco financeiro, ou seja, quaisquer aumentos nos custos da obra, atrasos ou imprevistos serão suportados diretamente por eles. Uma característica fundamental desse regime é a transparência e a obrigatoriedade da prestação de contas detalhada e contínua por parte da incorporadora, garantindo segurança jurídica e confiança entre as partes.

Essa modalidade é particularmente atrativa para empreendimentos de alto padrão ou condomínios exclusivos, onde os adquirentes têm alto poder aquisitivo e interesse direto na gestão financeira do projeto.

Regime de Empreitada

O regime de empreitada caracteriza-se pelo contrato firmado entre incorporadora e adquirentes em que o preço da construção é previamente fixado. Aqui, a incorporadora assume diretamente o risco da construção, comprometendo-se a entregar o empreendimento conforme especificado, pelo preço acordado, independentemente de eventuais aumentos de custos ou imprevistos na execução da obra.

Este modelo proporciona aos adquirentes maior previsibilidade financeira e segurança quanto ao valor final do investimento. Por outro lado, exige uma sólida estrutura jurídica e contratual por parte da incorporadora, que deve prever margens adequadas para mitigar os riscos associados a flutuações de mercado e custos construtivos.

Na prática, este regime é ideal para empreendimentos que buscam atrair investidores com perfil mais conservador, valorizando estabilidade e previsibilidade.

Regime de Preço Global (Preço Fechado)

No regime de preço global, também conhecido como preço fechado, a incorporadora vende as unidades imobiliárias prontas pelo preço previamente estipulado, arcando com todo o risco do empreendimento até a entrega definitiva com o habite-se. Isso significa que qualquer imprevisto ou aumento de custos durante a construção será assumido integralmente pela incorporadora, protegendo os adquirentes contra variações financeiras e operacionais.

Este regime exige um rigoroso controle gerencial, financeiro e jurídico da incorporadora, que precisa estruturar seu orçamento de maneira estratégica e segura. Contudo, proporciona grande segurança jurídica e financeira para o adquirente, que sabe exatamente quanto pagará desde o momento inicial da aquisição.

A modalidade do preço global costuma ser utilizada para empreendimentos residenciais voltados ao mercado médio e alto padrão, onde a segurança financeira e jurídica é um grande atrativo para potenciais compradores.

Escolha Estratégica e Gestão de Riscos

Cada um dos regimes previstos pela Lei 4.591/1964 demanda estruturas contratuais, contábeis e operacionais específicas. A decisão ideal depende da análise minuciosa da viabilidade do projeto, das estratégias comerciais do empreendimento e da capacidade de gestão de riscos da incorporadora.

Antes de definir o regime a ser adotado, é crucial avaliar o perfil do público-alvo, o contexto econômico, a volatilidade de custos, as taxas de juros, as condições de mercado e, sobretudo, a estrutura interna da empresa incorporadora. Além disso, é imprescindível que os contratos estejam alinhados com as especificidades jurídicas e contábeis de cada modalidade, garantindo segurança e clareza na relação com os adquirentes.

Em resumo, não há um regime único que seja superior aos demais; a escolha deve sempre estar vinculada aos objetivos estratégicos e às circunstâncias particulares de cada empreendimento. A decisão mais acertada é aquela que alinha segurança jurídica, previsibilidade financeira e gestão eficiente dos riscos envolvidos.

Adv. Leticia Salvalaggio – OAB/SC 61.766